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有行业数据指出目前全国物流园区空置率高达60%，大部分物流园区都是在玩圈地，园区经营只是为养土地，以再收储或者转让方式退出获取投资回报。这样造成投资园区的不懂物流，而搞物流的又没有土地的怪圈。
国内物流园区投资和经营出现冰火两重天的状况：投资商热捧，但是经营上鲜有出彩者。究其原因，在于投资商存在“重投资，轻经营”的观念，导致大量物流园区投资建成后，经营困难，经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本，对投资商形成巨大压力。按照目前投资情况，今后将有大量物流园区建成投入使用，对于现有物流行业资源争夺将更加激烈，经营上势必遇到更大困难。本文试图从物流园区建设运营流程，解析物流园区存在问题，并总结发展趋势，供物流园区投资和经营者参考。
【物流园区问题分析】
投资物流园区主要有五个步骤：买地、规划、建设、招商和运营。除了建设，当前我国物流园区投资过程的其它四个步骤都存在不少问题，这些问题给园区的投资经营带来众多潜在威胁与现实困境。以下分析购买土地存在的风险以及买完地后在接下来的规划、招商和运营过程中存在哪些问题。
1．土地获取
物流园区投资第一步是土地的获取，这需要注意两点：选址与征地。
（1）土地选址。“地段，地段，还是地段”同样适用于物流园区投资。交通便利，靠近高速公路或者国道，省道，接近传统物流集聚区或者产业集聚区，是选址的最佳考虑。但是现实中发现大量的物流园区选址时对交通流考虑不足，尤其是出入口和限高等部分，造成园区建成后交通出现大问题。
（2）征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题，物流园区投资同样会遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投资商提供拆迁款，在拆迁出现问题时，投资商将面临巨大风险。
2．园区规划
当前国内投资商在进行园区规划时容易忽略一些条件，使物流园区投资建成后，经营困难。园区规划主要存在三个问题。
（1）不了解物流行业业态与发展趋势。这几年，物流行业出现大量新的业态和商业模式，处于变革前夜。不研究物流行业特点及发展趋势，使投资的物流园区建成后不符合物流经营业态的比比皆是。
（2）忽略政府规划与当地市场情况。政府规划是纲要，是指导性原则，是投资指南。而当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态；对于二者的忽略，会直接导致投资失败。
（3）缺乏准确的园区定位。园区定位与园区经营息息相关，而大多数投资者，希望做一个“高大上”、“大而全”的物流园区，符合所有物流业态的要求，结果做成四不像，导致后期经营困难。
3．招商
全国众多物流园区招商情况不理想，招商失败或者引入的商家、项目不适合园区发展的现象比比皆是。招商存的问题主要体现在以下三个方面。
（1）招商策划不够。大量物流园区招商基本上没有策划，做到哪里算哪里。这个方面需要学习房地产行业的招商策略和策划。
（2）园区运营服务不到位。当前国内物流园区招商定位中过分强调政策以及租金的优惠，而对企业需要的运营服务需求投入不足，在基础设施、金融以及信息技术等方面给企业的支持度不够。
（3）售后服务不够。物流园区认为企业入驻就等于招商结束，不重视后期对入驻企业的服务与承诺，容易导致入驻企业外逃。
4．运营
即使前面所有决策都正确，招商即满，物流园区仍然存在经营问题。当前园区运营缺乏创新，租金仍是主要利润来源（见下图），而仅靠租金回报无法满足投资回报的要求。当前物流园区在运营过程中主要存在以下问题。
（1）对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪，基本上独立于物流圈之外，究其原因是对物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏”的环境中作业，各种工作与生活习惯为投资者所不待见。殊不知，轻视客户就是投资失败的开始。
（2）物流园区缺乏有效的增值服务。无论在园区推广何种增值服务，首先需要帮助入驻企业实现和提升自身价值。对于物流这个微利行业，提升物流服务的价值变得尤其重要。而园区投资者恐怕从没有考虑过如何为入驻物流企业赚钱，即使考虑过，也不知从何入手。
（3）园区信息化水平低。园区信息化尽管被一再提及，但是目前仍然停留在纸面上和政府视察时的简单展示中，远没有进入实际应用阶段。
【国内物流园区的发展趋势】
可预见的趋势是，物流园区的整合与兼并，改造与重建的时代正在到来。
1．全国性连锁物流园区经营业态，即“地网”一定会出现。
随着物流行业各类新业态出现，物流园区最终一定实现网络化经营，形成全国物流园区一张大网格局，冲击区域型物流园区，典型如普洛斯。
2．园区信息化联网业态，即“天网”也一定会出现。
物流服务是网络高度依赖型现代服务业，基于行业特点，物流基础设施和物流服务信息化“天网”已经成为未来决胜的关键。
3．园区配套设施将出现连锁经营的业态。
由于全国连锁型物流园区的出现，园区配套设施将趋于标准化，如汽修汽配，加油站或加气站，旅馆等，同样会呈现连锁经营趋势。
