物流地产是我国工业地产的新兴主要方向之一，现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施的需求增长迅速，带动物流地产市场持续向好，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧，住宅市场承受库存压力的背景下，物流地产回报较高且稳定，发展前进广阔，正成为中国物业市场的投资热点，也很可能是信托公司开拓房地产业务的蓝海。本文通过梳理物流地产巨头普洛斯开展业务的情况及其商业模式，为信托公司开展物流地产业务提供借鉴。
 
       普洛斯前身是美国集团企业，2003年进入中国，目前已成功进驻了34个主要城市，管理148个综合物流园，拥有高知名度客户700余家。我们总结其物流开发和运营的成功模式如下：
 
       首先，通过战略合作、合资经营或股权收购破解土地获取的难题。普洛斯65%的项目开发均是通过这三种模式间接取得：战略合作如今年8月，其斥资20亿元战略入股中储股份，获得中储现有物流用地的优先合作权；合资经营主要是普洛斯与合作方成立合资公司，双方持股比例各50%，合作方以土地或仓储设施入股，普洛斯以现金入股，合资公司进行土地开发，待仓储中心建成后出售给普洛斯旗下的产业基金，或者不出售给基金，而是由合资方直接经营；另外，股权收购是通过控股其他物流地产商，间接获得被收购方的土地储备，例如普洛斯通过收购中国航港发展有限公司53%的股份，获得了51万平米的土地储备和27万平米的完工物业。
  
       其次，在商业模式方面，通过基金管理模式实现高杠杆、高周转、高回报。基金管理模式是由普洛斯发起基金，用于收购手中成熟物业，此后，普洛斯不在直接控股这些物业，但通过与基金公司签订管理协议，仍负责物业的长期运营并收取管理费。基金到期后，通过资产上市，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。由于其在基金中平均持股比例仅为20%-30%的，因此置入基金相当于完成了销售，提前兑现开发收入和开发利润，实现了高周转；基金的平均负债率为50%，即普洛斯通过基金模式首先撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆，在此基础上又加上一个2倍的债务杠杆，杠杆率放大到6-10倍，实现了高杠杆；在推行基金管理模式前，主要受益来自开发销售收入和租金，而推行基金模式后，不仅开发收入扩大，还增加了基金管理费和基金超额收益提成，提升了总体回报率。
 
       最后，战略方面，普洛斯以“物流+电商+金融”模式向综合服务商转型。普洛斯自2007年就大力开拓电商客户，亚马逊、凡客、京东商城等电商龙头均是其客户。“物流+电商+金融”代表的是为进驻的企业提供一切可能的支持，而物流金融则是这一模式的主要亮点。今年2月普洛斯注册了一家融资租赁公司，为客户提供货架、叉车等设备的融资租赁业务的服务。不仅可凭借自身的资源优势和规模效益，让客户与供应商享受更优惠的价格，同时缓解了客户一次性支付的压力。此外，普洛斯还将与银行洽谈，为入驻企业提供更便捷的金融服务。
 
       借鉴普洛斯的成功模式，信托公司可考虑以下方式介入物流地产领域：一是通过自有资金或信托计划参与物流企业的定增，如普洛斯定增入股中储股份三个月以来，获得了超过20%的账面投资收益；二是和行业内标杆企业合作成立产业投资基金，如普洛斯旗下基金平均70-80%的资金来源于机构投资者，信托可作有限合伙人，提供资金支持，同时获取物流地产投资经验。

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